При планировании строительства на участке важно соблюдать установленные законом нормы отступов от различных объектов, таких как дом, забор, баня, беседка, сарай, а также отдельных деревьев и кустарников. Разрешение на строительство предоставляется только для определенных зон, учитывая уже имеющиеся окружающие постройки. Важно не только расположить объекты на усадьбе так, чтобы в дальнейшем эффективно использовать территорию, но и сделать это в соответствии со стандартами планировки.
Стандарты разработаны для обеспечения соблюдения требований пожарной и санитарной безопасности, а также защиты прав и интересов других лиц. Частым нарушением стандартов планировки при строительстве является несоблюдение минимально допустимых расстояний от объектов до границ участков, дорог и улиц (так называемых красных линий), а также до других построек. В данной статье мы обсудим дистанции, предусмотренные стандартами, и выявим риски, возникающие при нарушении этих требований.
Правовая основа
Прежде чем приступить к возведению здания, важно ознакомиться с градостроительными правилами, которые прописаны в соответствии с законодательными актами, такими как СНиПы, СП и другие нормативные документы, а также с инструкциями пожарной безопасности.
На сегодняшний день в области строительства жилых помещений для дачных садоводческих товариществ действует свод правил. СП 53.13330.2019 Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения пришел на смену СП 53.13330.2011 СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Свод правил введен в действие с 15 апреля 2020 года, в нем появилось много полезных разъяснений, в том числе про ограждения, обязательные и дополнительные объекты, площадь земель общего назначения. Добавлены положения об обеспечении условий для маломобильных групп населения. Уменьшена минимальная площадь садового участка до 4 соток. С целью повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях руководствуются СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Настоящий документ распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений и включает основные требования к их планировке и застройке. Конкретизацию этих требований следует осуществлять при разработке региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
Нормы отступов и правила строительства в СНТ
Нормы отступов от границ земельных участков постоянно обновляются и дополняются, учитывая изменения в процессе застройки и городского планирования.
На земле площадью 6 соток, где расположены жилой дом, баня, хозпостройки, септики и туалеты, а также предполагается высадка деревьев и кустарников, соблюдение минимальных отступов становится проблематичным. В таких случаях часто наблюдаются нарушения регламентов.
Рассмотрим величины отступа от границ землевладения и разберем, какие последствия могут возникнуть в случае несоблюдения разрешенных расстояний.
Меры отступов от забора, который примыкает к улице, до различных построек следующие:
- Жилой дом 5 м от улицы, 3 м от проезда;
- Баня 5 м;
- Гараж 5 м;
- Сарай 5 м;
Следовательно все строения должны быть размещены не ближе чем на пять метров к улице. Под улицей следует понимать общедоступную территорию, предназначенную для движения транспорта и пешеходов. Эта зона включает в себя двухполосную проезжую часть, обочины, кюветы. В то время как понятие проезд описывает однополосную дорожную часть.
Что касается отступа от забора соседей:
- Для садового или жилого дома 3 м.
- Хозпостройки для животных 4 м от забора.
- Для сарая, бани, теплицы, навеса, погреба и колодца (если скат крыши не попадает на соседнее землевладение) отступ должен быть 1 м.
- Стволы высокорослых деревьев должны быть удалены на 3 м, среднерослых на 2 м.
- Кустарник на 1 м.
Важно отметить, что при измерении разрешенного расстояния между жилым строением, хозяйственными сооружениями и границей соседней дачи учитывается положение цоколя или стены постройки. При строительстве хозяйственных построек на расстоянии одного метра от соседского забора необходимо спланировать скат крыши таким образом, чтобы сток дождевой воды не попадал на соседний надел.
Для соблюдения противопожарных норм рекомендуется соблюдать следующие интервалы между постройками:
- Между жилыми строениями, включая соседские от 6 до 15 м.
- Интервал между жилищем и баней 8 м.
Исходя из этого, если на соседнем участке уже построен дом и его удаленность от забора 3 м, баню следует разместить вглубь участка, чтобы между соседским домом и баней была обеспечена дистанция в 8 м.
Рекомендации по расположению колодцев, скважин, туалетов следующие:
- Промежуток между колодцем, уборной и компостной ямой должен составлять 8 м.
- От дома до туалета рекомендуется оставить 10-12 м.
Высота и пропускная способность забора
Последним ограничением на территории садовых земель является максимальная высота забора, а также требования к его пропускной способности для света. Согласно установленному порядку высота забора не должна превышать 1,5 метра и при этом он должен пропускать не менее 50% света. Эти требования можно выполнить, используя, например, сетку Рабица. Тем не менее, по согласованию с соседями владельцы участков могут установить более высокий забор с применением непрозрачных материалов.
Стандарты жилищных условий
Минимальные требования садовых домиков к высоте:
- жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,2 м.
- хозяйственных помещений не менее 2 м.
- погреба не меньше 1,6 м.
Если на участке в СНТ планируется строительство капитального дома, где можно зарегистрироваться и проживать постоянно, применяются нормативы для индивидуальных жилых застроек (ИЖС).
- Количество этажей не должно превышать трех.
- Высота не должна превышать 20 м.
С правилами для садоводческих товариществ (СП для СНТ), при проектировании жилых домов для круглогодичного проживания следует руководствоваться стандартами для индивидуальных жилых строений (ИЖС). Однако, в случае проектирования частных домов, допускается превышение минимальных нормативных показателей.
Противопожарные нормативы
Противопожарные нормативы играют важную роль при определении промежутка между зданиями на соседних наделах. Они регулируются не только стандартами строительства для садово-дачных товариществ (СП для СНТ), а также противопожарными правилами. Если внутри усадьбы дистанции между зданиями и сооружениями обычно не регламентируются, то относительно строений, находящихся на участках соседей, существуют строгие требования, зависящие от их конструкции:
- Интервал между двумя домами, выполненными из негорючих материалов (например, камня, железобетона и аналогичных) должен составлять не менее 6 м.
- Если одно или оба здания имеют негорючие стены, но деревянные перекрытия, необходимая дальность увеличивается до 8 м.
- Между зданиями, изготовленными из горючих материалов (например, из дерева, с деревянным или деревянно-щитовым каркасом) должен быть промежуток не менее 15 м.
- Расстояния между сооружениями из негорючих и горючих материалов или между постройками с деревянными перекрытиями и горючими материалами также подчиняются этим правилам и составляют от 10 до 12 м.
Требования к расстояниям от хозяйственных сооружений до соседних жилых зданий также определяются их конструкцией и степенью их огнестойкости, например:
- От хозпостройки из негорючих материалов до жилого дома не менее 10 м.
- Для хозпостроек с негорючими стенами и деревянными перекрытиями не менее 12 м.
- От хозпостройки, выполненной из горючих материалов, до жилого дома от 15 до 18 м.
На небольших дачах соблюдение всех этих расстояний может быть трудно, однако с определенными условиями противопожарные нормы можно учитывать более тщательно, изучив соответствующие стандарты.
Как зарегистрировать дом в кадастре, если не соблюдены необходимые расстояния
При постановке дома на кадастровый учет, если не соблюдены минимальные отступы, а также разрешенные расстояния, возникают некоторые трудности. Довольно часто кадастровые инженеры сталкиваются с ситуациями, когда регистрация здания происходит при нарушении отступов. Ранее Росреестр относился к этому довольно лояльно, но сейчас такие нарушения становятся проблемой из-за более строгих норм.
Важно отметить! Если вы только планируете строительство, рекомендуется заказать вынос границ, провести топографическую съемку участка, чтобы точно определить местоположение границ на местности.
Если здание уже построено и выясняется, что нарушены разрешенные расстояния до забора, кадастровый инженер предупреждает о том, что технический план может не пройти регистрацию в Росреестре, документы могут быть отклонены, а процесс регистрации может быть приостановлен до устранения проблем.
Можно сделать вывод
Соблюдение установленных законом норм расстояний это не просто формальность, а необходимость, обусловленная требованиями безопасности и соблюдением интересов других лиц.
Планирование и строительство на земле требует внимательного ознакомления с градостроительными регламентами, правилами, которые регулируются законодательством. Соблюдение этих мер не только гарантирует безопасность и комфорт проживания, но и предотвращает возможные судебные проблемы и затруднения с регистрацией построек в кадастре.
Важно осознать, что даже при приобретении земельного участка с уже существующими строениями, которые могли быть построены без учета правил, возникает обязанность привести их в соответствие с законом. Это может потребовать дополнительных усилий, ресурсов, но это необходимо для обеспечения соблюдения законодательства и предотвращения возможных конфликтов с соседями и органами власти.
Таким образом, строительство на земельном участке это сложный процесс, требующий не только технических навыков, но и понимания законодательства и ответственности перед обществом.