Как выбрать земельный участок под строительство дома

Виды кровельных материалов для крыши

С разнообразием вариантов кровельных материалов становится все сложнее принять правильное решение, учитывая непрерывное совершенствование их характеристик и внешнего вида со стороны производителей. Для осуществления правильного выбора кровли необходимо ознакомиться с основными характеристиками, потребительскими свойствами и особенностями эксплуатации различных видов кровельных покрытий. В этой статье мы подготовили подробной обзор лучших кровельных материалов на 2024 год.

Как выбирать земельный участок под строительство дома

Выбор земельного участка аналогичен приобретению любого имущества и требует тщательного, внимательного подхода. Почти у каждого покупателя есть представление об идеальной загородной недвижимости. Если вы задумываетесь о строительстве дачи или загородного дома, расскажем, как выбрать объект с высокой ликвидностью, на что следует обратить внимание, чтобы избежать бесполезных затрат времени, денег и не пожалеть о своем выборе.

Категория и вид разрешенного использования земельного участка

Те, кто задумывается о переезде за город, обычно задаются вопросом, какой участок лучше купить. При его выборе важно учитывать категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Для возведения жилого дома подходят только определенные категории земли.

ИЖС, или земля под индивидуальное жилищное строительство, располагается в пределах населенных пунктов. На такой местности разрешается возведение зданий высотой до 20 метров, что составляет примерно три этажа. Основные преимущества ИЖС включают в себя удобное расположение, возможность постоянной регистрации в доме, наличие различных коммуникаций, а еще ответственность муниципалитета за благоустройство прилегающей территории. Это предпочтительный выбор под строительство загородного дома для постоянного проживания, но также является самым дорогим вариантом. Среди недостатков помимо высокой цены следует отметить требование со стороны государства начать стройку жилья в течение трех лет, иначе существует риск изъятия земли.

ЛПХ, или земля для личного подсобного хозяйства, предназначена для использования в личных хозяйственных целях. Такие участки могут находиться как в пределах населенных пунктов, так и на сельскохозяйственных полях. Первый вариант допускает строительство капитального дома. Второй только подсобных помещений. Здесь имеются те же преимущества, что и в случае с ИЖС, но при этом стоимость ниже. Кроме того, существует возможность перевести землю из ЛПХ в ИЖС, благодаря чему увеличится стоимость объекта.

СНТ, или садовое некоммерческое товарищество, предназначено для индивидуального садоводства. Если СНТ располагается в черте населенных пунктов, там действуют те же правила для постройки домов, что и для земельных участков категории ИЖС. Однако, если надел в СНТ на кадастровой карте имеет указание ВРИ садоводство (код 1.5), возведение домов там запрещено. При условии указания ВРИ ведение садоводства (код 13.2), то можно строить садовые дома. Земля в СНТ стоит дешевле, но необходимо самостоятельно обеспечивать коммуникации. Зато начать стройку можно в любое удобное время. Оформить постоянную регистрацию в СНТ возможно.

Границы участка

Неопределенные границы землевладения являются частым источником конфликтов и судебных разбирательств с соседями. Для строительства дома необходимо обязательно проверить его границы. В едином государственном реестре недвижимости эти линии часто указаны с ошибками. Однако разница между фактическими и юридическими границами может быть значительной. Для их уточнения часто проводится процедура межевания, но не все владельцы недвижимости заботятся о ее выполнении. Чтобы узнать, проведено ли межевание, воспользуйтесь кадастровой картой, в ее характеристиках будет указана площадь участка. Если площадь уточненная, это означает, что межевание было выполнено. Если же указана декларированная площадь, значит, межевание еще не проводилось. Во втором случае следует запросить проведение межевания, либо принять решение отказаться от покупки.

Коммуникации

Для полноценного проживания в загородном доме необходимы основные коммуникации, такие как водоснабжение, электроснабжение, канализация. Обычно на пустых участках, предлагаемых к продаже, имеется, как правило, только электричество. Даже если его нет, важно, чтобы существовала возможность подключения к нему. В некоторых коттеджных поселках проводят поселковый водопровод. Это большое преимущество, поскольку жильцам не нужно будет своими силами бурить скважины, вместо этого можно будет просто подключиться к уже установленной трубе. Другие коммуникации зависят от площади дома, количества проживающих в нем людей, количества сантехнического оборудования и намеченного способа эксплуатации.

Экология и инфраструктура вокруг загородной недвижимости

Советуем учесть во внимание на различные, опасные виды производственных объектов, таких как машиностроительные, химические, строительные, текстильные предприятия. Присутствие линий электропередачи портит эстетический вид, к тому же способен нанести вред здоровью человека. Фермерские хозяйства могут также являться нежелательным соседством из-за запаха и шума. Даже если в настоящее время ничего подобного рядом с усадьбой нет, важно присмотреться к заброшенным ангарам в окрестностях: в любой момент их могут приобрести для восстановления фермы. Приобретение такой усадьбы, вероятнее всего, приведет к финансовым потерям.

Не пренебрегайте шумными объектами поблизости, такими как трассы, железные дороги, торговые центры, базы отдыха, детские площадки, клубы, футбольное поле, пляжи. Наличие многоэтажных зданий, гаражей и кладбищ могут снизить стоимость усадьбы и ее спрос. Если грунт захватил борщевик, то выращивать на нем другие культуры затруднительно, поскольку этот сорняк ядовит и избавиться от него практически невозможно. С другой стороны, усадьба в тихом месте, с близостью к реке или озеру, с прекрасным видом или окруженный хвойным лесом будет великолепным приобретением.

Для выбора усадьбы следует определить ее расположение относительно города или ближайшего населенного пункта. Электрички могут оказаться удобным вариантом, так как они следуют по расписанию, стоимость проезда невысока, и не надо стоять в пробках. Автобусы, в отличие от электричек, могут ходить чаще, но часто бывают переполнены. В свою очередь важно учитывать расстояние от усадьбы до остановки общественного транспорта.

Важно обратить внимание на типы подъездных путей

Асфальт - это оптимальный вариант, но такие дороги встречаются в основном в крупных коттеджных поселках или в пределах городской черты. На деревенских или садовых владениях асфальтированных дорог обычно не встретишь.

Грунтовка - приемлемый вариант летом, превращается в естественную преграду в межсезонье. Такие дороги быстро размываются, особенно после дождя, и проехать по ним становится сложно. Исключение песчаные почвы, которые быстро поглощают воду.

Бетонка - состоит из бетонных плит, обычно лишены луж и ям, но из-за стыков частые путешествия по ней грозят проблемами с подвеской.

Отсыпной проезд - это дороги, покрытые щебнем или асфальтовой крошкой. Этот тип дорог наиболее распространен. Но если строители положили недостаточно материала в промежуточный слой, такая дорога быстро потеряет эксплуатационные качества. О низком качестве отсыпной дороги говорят глубокие лужи и уровень дорожного полотна ниже обочины.

Еще один важный аспект - это расположение магазинов, больниц, медицинских пунктов. Желательно, чтобы они находились в пешей доступности от дома. Если рядом ничего из этого нет, следует узнать, где ближайшие поликлиника, стоматология, супермаркеты, пункты выдачи и как до них добраться.

Следует обратить внимание на качество интернет-соединения и его доступность.

Уборка снега зимой. Выясните кто отвечает за эту работу, будь то муниципальные власти, соседи или специально нанятая техника.

Охрана также играет ключевую роль в обеспечении безопасности жильцов. В коттеджных поселках часто нанимают охранника, устанавливают шлагбаумы, забор, даже, камеры видеонаблюдения. В СНТ обычно дежурят сторожи с собаками. За безопасность дома в не сезон (с октября по март, когда нет дачников) придется заботиться самостоятельно.

Проверка документов и оснований собственности

Для экономии времени и исключения неподходящих вариантов участков, чтобы лишний раз не ездить на местность, рекомендуем обратиться к открытым источникам информации.

Кадастровая карта. Запросите у продавца кадастровый номер, с его помощью можно узнать основные характеристики:

• Категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ);
• Ограничения, такие как зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ);
• Кадастровую стоимость, по которой будет рассчитываться имущественный налог в размере 0,4%.

Важно отметить, что, если участок не имеет кадастрового номера и не зарегистрирован в кадастре, его нельзя законно купить или продать.

Межевание. На публичной кадастровой карте, можно узнать где находится участок, какой он формы и площади. На чертеже видны его точные границы с привязкой к местности с помощью координат GPS. Если видно надпись Без уточнения границ, то межевание не выполнено. В таком случае, покупка станет опасной, так как его параметры, границы и даже местоположение могут не соответствовать информации, предоставленной риэлтором.

Внимательно проанализируйте чертеж, выясните какие строения находятся поблизости. Обратите внимание на большие землевладения поблизости, на места с непонятными постройками, покликайте на них, чтобы уточнить ВРИ. Если у соседнего надела указано разрешенное использование для промышленных целей, будьте осторожны, не исключено, что в перспективе там появится, например, производственное предприятие или автомойка.

Генеральный план. В нем отображены все значимые объекты в городской или районной территории, включая участок. Этот план включает не только текущие, но и планируемые строения. Найти его можно на сайте местной администрации. Обычно там лежит не одна, а сразу несколько разных карт:

• Карта планируемого размещения объектов
• Карта планируемого развития транспортной инфраструктуры
• Карта зон с особыми условиями использования территории ЗОУИТ. На ней обозначены все охранные и санитарно-защитные зоны: существующие и те, что скоро появятся. Проверьте сразу, не попадает ли землевладение в ЗОУИТ. Если надел находится в одной из этих областей, то на него могут быть наложены различные ограничения на эксплуатацию, например, запретят возведение жилых домов.

Согласно действующему законодательству запрещается строительство в местах, где зоны:

• с строгими ограничениями и первый пояс вокруг источников водоснабжения
• прилегающие к магистральным трубопроводам
• охранную, находящуюся рядом с водопроводами, кабелями, канализацией, газопроводами
• санитарно-защитные зоны, находящиеся вокруг промышленных, коммунальных строений
• подзону 7, находящуюся вблизи территорий аэродромов
• береговую полосу

В теории информация об этих местах должна быть отражена на карте Росреестра. Однако на практике не все ЗОУИТ указаны на чертежах. Риэлтор или владелец недвижимости, даже зная об этом, могут умолчать.

Выписка из единого государственного реестра. Из выписки можно узнать, существуют ли какие-либо обременения, такие как наличие ипотеки или другие залоговые обязательства перед банком. Наличие обременений может создать риск того, что участок будет изъят из-за долгов или вообще не будет зарегистрирован. Если обременений нет, то в выписке будет отмечено "Не зарегистрировано".

Проверка документов. Информация в паспорте продавца должна быть проверена внимательно. ФИО и цифры паспорта должны соответствовать данным, указанным в выписке из ЕГРН. Также стоит обратить внимание на страницу о браке, чтобы определить, имеет ли продавец супруга. Если владелец в браке, то это рассматривается, как совместно нажитое имущество и для продажи потребуется согласие супруга, заверенное у нотариуса. Если же супруги разведутся, то никто не сможет претендовать на долю в проданном участке. Если собственник пожилой, желательно запросить справку из ПНД (психоневрологический диспансер). В дополнении к этому проверьте владельца недвижимости на наличие дел о банкротстве и задолженностей, которые не погасил. Сделки с должниками могут вызвать подозрения.

Проверяйте правоустанавливающие документы на собственность и историю владения. Это стандартные процедуры, принятые при купле-продажи недвижимости.

Коротко о важном

• Проверьте ВРИ виды разрешенного использования земли. Строительство дома допускается только на земельных участках, отнесенных к категориям ИЖС, ЛПХ и СНТ в пределах населенного пункта. Также важно обратить внимание на ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории): статус земли не должен запрещать возведению строений.
• Перед тем как принять окончательное решение, убедитесь, что рядом отсутствуют землевладения, предназначенные для промышленных целей. Даже заброшенные здания или неиспользуемая территория могут стать проблемой в будущем.
• Рекомендуется запросить у владельца недвижимости кадастровый номер участка. Этот номер позволит узнать основные характеристики, местоположение и границы. Также ознакомьтесь с генпланом.
• Проверьте сведения о населенном пункте в публичных источниках или обратитесь к жителям района, чтобы узнать о возможных проблемах.
• При осмотре приусадебной территории убедитесь, что земля сухая, оцените состояние подъездных путей и проверьте возможность подключения коммуникаций.
• Основные документы для проверки собственника это паспорт и выписка из ЕГРН.